Как может возникнуть ипотечный «пузырь»: разрыв цен новостроек и вторички и рост ипотечной задолженности

Тема: Ипотека и рынок жилья в России · Риск ипотечного «пузыря» из-за льготной ипотеки и роста закредитованности

Кратко

По данным Росстата разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильём вырос с 18,3% в 2020 году до 61,6% в 2025-м и 52,5% в 1 квартале 2026 года. Автор объясняет опережающий рост первичного рынка компенсацией застройщиками и банками условий льготной ипотеки (ставка 6,5–8% против ключевой ставки ЦБ 4,25–21%) и приводит слова Анатолия Аксакова о ошибочности программы. Ипотечная задолженность граждан, по приведённым данным, превысила объём выполненных строительных работ, что автор трактует как движение системы к дефолту по аналогии с 2008 годом в США.

Главное

  • Разрыв цен новостроек и вторичного жилья вырос с 18,3% в 2020 г. до 61,6% в 2025 г., в 1 квартале 2026 г. — 52,5%.
  • Автор связывает ускоренный рост цен на новостройки с программой льготной ипотеки (6,5–8% против ключевой ставки 4,25–21%).
  • Анатолий Аксаков называет льготную ипотеку на новостройки ошибочной программой: люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки.
  • Отношение ипотечной задолженности к объёму строительных работ превысило 100% с 2021 года и составило 110,7% в 2025 г.
  • Автор делает вывод о риске дефолта в ипотечной системе по аналогии с кризисом 2008 года и агентствами Fannie Mae и Freddie Mac.
  • Источники данных — Росстат, ЦБ РФ, ДОМ.РФ, АКРА.
  • Цены первичного рынка, по мнению автора, уже не упадут, а вторичный рынок подтягивается к ним.

Согласно данным Росстата с 2020 г. рост цен квартир новостроек заметно ускорился в сравнении со вторичным рынком жилья. Если данный разрыв в стоимости жилья (тыс. руб. за 1 м²) составил в 2020 г. 18, 3 % (75,03/63,40), то за 2021 г. уже 2 6,4 % (91,16/72,13), 2022 г.- 27,2 % (117,28/92,19), 2023 г.- 4 1,4 % (132,63/93,80), 2024 г.- 55, 9 % (172,93/110,91), 2025 г.- 61,6 % (207,65/128,51), 1 квартал 2026 г.- 52,5 % (219,52/143,95). Причина такого явления заключалась в стремлении застройщиков и банков удорожанием новых квартир компенсировать для себя условия льготной ипотеки (ставка 6,5-8 % против ключевой ставки ЦБ РФ 4,25-21 % ), введенной в 2020 г. Конечно, цены первичного рынка уже не упадут, а вторичного из-за ажиотажного спроса начали подтягиваться к ним как показал 1 квартал 2026 г.

Но понемногу до властей начинают доходить очевидные истины. Здесь ключевой вопрос в природе самой ипотеки как таковой, финансово обременяющей и усугубляющей жилищную проблему. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков — https://finance.mail.ru/2024-06-05/aksakov-nazval-oshibochnoy-programmu-po-lgotnoy-ipoteke-na-novostroyki-61376229/ :

«Я считаю, что это (льготная ипотека на новостройки — прим. ТАСС) ошибочная программа, которая простимулировала значительное увеличение роста стоимости жилья. В результате разрыв между стоимостью квартир на первичном рынке и на вторичном составил почти 50%. Поскольку эта программа касалась нового жилья, цена была взвинчена и люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту. То есть люди фактически проигрывали в финансах. С окончанием программы жилье станет более доступным, достаточно будет обычной ипотеки»

Отсюда, ипотека жилищную проблему не решит, поскольку покоится на закредитованности граждан; её фактическая задолженность уже превысила объём выполненных работ всей строительной сферы РФ (трлн. руб.): 2015 г.- 56,8 % (3,98/7,01), 2020 г.- 9 5,9 % (9,29/9,69), 2021 г.- 106,5 % (11,77/11,05), 2022 г.- 105,3 % (13,85/13,15), 2023 г.- 118,2 % (18,02/15,24), 2024 г.- 114,4 % (19,20/16,78), 2025 г.- 110,7 % (20,84/18,82). Тем самым, если ипотечная задолженность только возрастает, то это означает, что большинство граждан не в состоянии расплатиться за взятый жилищный кредит. Потому, как мне кажется, программа жилищного кредитования медленно идёт к дефолту, примерно такому, как в 2008 г. случился с крупнейшими ипотечными агентствами США Фанни Мэй и Фредди Мак.

Источник: Росстат, ЦБ РФ.

Динамика договоров долевого участия (ДДУ) на жильё и ипотечное кредитование:

Источник: ДОМ.РФ, АКРА.

К примеру, динамика продаж жилья на вторичном рынке и ключевой ставки ФРС США:

Фрагменты

Разрыв в стоимости жилья (тыс. руб. за 1 м²) между новостройками и вторичным рынком: 18,3% в 2020 г., 26,4% в 2021 г., 27,2% в 2022 г., 41,4% в 2023 г., 55,9% в 2024 г., 61,6% в 2025 г. и 52,5% в 1 квартале 2026 г.

Причина роста цен на первичном рынке, по автору, — стремление застройщиков и банков удорожанием новых квартир компенсировать для себя условия льготной ипотеки со ставкой 6,5–8% против ключевой ставки ЦБ РФ 4,25–21%.

Цены первичного рынка, по мнению автора, уже не упадут, а вторичный рынок из-за ажиотажного спроса начал подтягиваться к ним, что показал 1 квартал 2026 года.

Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает льготную ипотеку на новостройки ошибочной программой: цена была взвинчена, и люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки.

Автор утверждает, что ипотека не решает жилищную проблему, поскольку опирается на закредитованность граждан: фактическая задолженность уже превысила объём выполненных работ всей строительной сферы РФ.

Если ипотечная задолженность только возрастает, это, по мнению автора, означает, что большинство граждан не в состоянии расплатиться за взятый жилищный кредит, и программа жилищного кредитования медленно идёт к дефолту.

Аналогия автора: дефолт может быть примерно таким, как в 2008 г. у крупнейших ипотечных агентств США Фанни Мэй и Фредди Мак.

Источники данных, использованных в статье: Росстат и ЦБ РФ по ценам и ипотеке, ДОМ.РФ и АКРА по динамике договоров долевого участия и ипотечного кредитования.

Вопросы и ответы

Как изменился разрыв цен между новостройками и вторичным жильём?
По данным Росстата разрыв составил 18,3% в 2020 г., 26,4% в 2021 г., 27,2% в 2022 г., 41,4% в 2023 г., 55,9% в 2024 г., 61,6% в 2025 г. и 52,5% в 1 квартале 2026 г.
В чём автор видит причину роста цен на новостройки?
В стремлении застройщиков и банков удорожанием новых квартир компенсировать условия льготной ипотеки со ставкой 6,5–8% против ключевой ставки ЦБ РФ 4,25–21%, введённой в 2020 году.
Как оценивает программу льготной ипотеки Анатолий Аксаков?
Он называет её ошибочной программой, которая простимулировала рост стоимости жилья; по его словам, люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки, а с окончанием программы жильё станет доступнее при обычной ипотеке.
Как соотносится ипотечная задолженность с объёмом строительных работ?
По приведённым данным отношение задолженности к объёму выполненных работ выросло с 56,8% в 2015 г. и 95,9% в 2020 г. до 118,2% в 2023 г., 114,4% в 2024 г. и 110,7% в 2025 г.

Комментарии

  1. А не кажется ли вам, что винить одну льготную ипотеку слишком удобно? Люди сами с радостью платили завышенные цены, а теперь удивляются

  2. Они и не могли понимать чем это обернётся.

  3. Получается, льготная ипотека - это как скидка на товар, который тут же подорожал на её размер? Деньги есть, а выгода куда-то ушла 😅

  4. Именно так и случилось.

  5. Ещё один нюанс: при разрыве цен в 61,6% залоговая стоимость вторичного жилья, которое часто выступает обеспечением по ипотеке, оказывается существенно ниже суммы кредита на новостройку, что повышает кредитный риск банков в случае дефолта заёмщика

  6. Тут всё взаимосвязано, поэтому так происходит.

  7. Взаимосвязь в том, что владелец вторички не может получить за неё сумму, достаточную для первого взноса по новостройке - это ещё больше замыкает круг платёжеспособных покупателей на первичке

  8. Цена вторички не останется постоянной, будет подтягиваться вслед за первичкой, но владельцу первой это мало поможет. Это тоже разгоняет ипотечную задолженность, которая достигла колоссальной величины.

  9. Да, эти 61,6% разрыва между первичкой и вторичкой - отличный маркер, что льготная ипотека в итоге сыграла против покупателей😕

  10. Ну, хоть что-то растёт быстрее цен на новостройки