Ипотечный пузырь в России: причины роста цен и риски дефолта

Тема: Ипотечный пузырь в России · Риски дефолта и рост цен

Кратко

Статья показывает, что льготная ипотека привела к разрыву цен между первичным и вторичным жильём, а ипотечная задолженность превысила объём строительных работ. Автор предупреждает о возможном дефолте по аналогии с кризисом 2008 года в США.

Главное

  • Разрыв цен между новостройками и вторичкой вырос с 18% в 2020 году до 61,6% в 2025 году.
  • Льготная ипотека стимулировала рост цен, а не доступность жилья.
  • Ипотечная задолженность превысила объём выполненных строительных работ (110,7% в 2025 году).
  • Глава комитета Госдумы Аксаков назвал льготную ипотеку ошибочной.
  • Существует риск дефолта, аналогичного кризису 2008 года в США.
  • Цены на первичное жильё уже не упадут, вторичка подтягивается.

Согласно данным Росстата с 2020 г. рост цен квартир новостроек заметно ускорился в сравнении со вторичным рынком жилья. Если данный разрыв в стоимости жилья (тыс. руб. за 1 м²) составил в 2020 г. 18, 3 % (75,03/63,40), то 2021 г. уже 2 6,4 % (91,16/72,13), 2022 г.- 27,2 % (117,28/92,19), 2023 г.- 4 1,4 % (132,63/93,80), 2024 г.- 55, 9 % (172,93/110,91), 2025 г.- 61,6 % (207,65/128,51), 1 квартал 2026 г.- 52,5 % (219,52/143,95). Причина такого явления заключалась в стремлении застройщиков и банков удорожанием новых квартир компенсировать для себя условия льготной ипотеки (ставка 6,5-8 % против ключевой ставки ЦБ РФ 4,25 и 21 %, соответственно, минимум и максимум на 2021 г. и 2025 г.), введенной в 2020 г. Конечно, цены первичного рынка уже не упадут, а вторичного из-за ажиотажного спроса начали подтягиваться к ним как показал 1 квартал 2026 г.

Но понемногу до властей начинают доходить очевидные истины. Здесь ключевой вопрос в природе самой ипотеки как таковой, финансово обременяющей и усугубляющей жилищную проблему. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков — https://finance.mail.ru/2024-06-05/aksakov-nazval-oshibochnoy-programmu-po-lgotnoy-ipoteke-na-novostroyki-61376229/ :

«Я считаю, что это (льготная ипотека на новостройки — прим. ТАСС) ошибочная программа, которая простимулировала значительное увеличение роста стоимости жилья. В результате разрыв между стоимостью квартир на первичном рынке и на вторичном составил почти 50%. Поскольку эта программа касалась нового жилья, цена была взвинчена и люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту. То есть люди фактически проигрывали в финансах. С окончанием программы жилье станет более доступным, достаточно будет обычной ипотеки»

Отсюда, ипотека жилищную проблему не решит, поскольку покоится на закредитованности граждан; её фактическая задолженность уже превысила объём выполненных работ всей строительной сферы РФ (трлн. руб.): 2015 г.- 56,8 % (3,98/7,01), 2020 г.- 9 5,9 % (9,29/9,69), 2021 г.- 106,5 % (11,77/11,05), 2022 г.- 105,3 % (13,85/13,15), 2023 г.- 118,2 % (18,02/15,24), 2024 г.- 114,4 % (19,20/16,78), 2025 г.- 110,7 % (20,84/18,82). Тем самым, если ипотечная задолженность только возрастает, то это означает, что большинство граждан не в состоянии расплатиться за взятый жилищный кредит. Потому, как мне кажется, программа жилищного кредитования медленно идёт к дефолту, примерно такому, как в 2008 г. случился с крупнейшими ипотечными агентствами США Фанни Мэй и Фредди Мак.

Источник: Росстат, ЦБ РФ.

Динамика договоров долевого участия (ДДУ) на жильё и ипотечное кредитование:

Источник: ДОМ.РФ, АКРА.

К примеру, динамика продаж жилья на вторичном рынке и ключевой ставки ФРС США:

Фрагменты

Согласно данным Росстата, разрыв в стоимости жилья между первичным и вторичным рынком вырос с 18,3% в 2020 году до 61,6% в 2025 году.

Причина разрыва — стремление застройщиков и банков компенсировать условия льготной ипотеки удорожанием новых квартир.

Ипотечная задолженность превысила объём выполненных строительных работ: в 2025 году соотношение составило 110,7%.

Глава комитета Госдумы Анатолий Аксаков назвал льготную ипотеку на новостройки ошибочной, заявив, что она привела к значительному росту стоимости жилья.

Ипотечный пузырь — ситуация, когда цены на жильё завышены из-за лёгкого кредитования, а задолженность превышает возможности выплат.

Если ипотечная задолженность только возрастает, большинство граждан не в состоянии расплатиться, что ведёт к дефолту, как в США в 2008 году.

Вопросы и ответы

Почему вырос разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё?
Застройщики и банки удорожанием новых квартир компенсировали условия льготной ипотеки (ставка 6,5–8% против ключевой ставки ЦБ).
Каковы риски ипотечного пузыря в России?
Ипотечная задолженность растёт и превышает объём строительных работ, большинство граждан не в состоянии расплатиться, что ведёт к дефолту, как в США в 2008 году.
Что говорит Анатолий Аксаков о льготной ипотеке?
Он считает программу ошибочной: она привела к значительному росту стоимости жилья, и люди фактически проигрывали в финансах, несмотря на льготную ставку.

Комментарии

  1. А не кажется ли вам, что винить одну льготную ипотеку слишком удобно? Люди сами с радостью платили завышенные цены, а теперь удивляются

  2. Они и не могли понимать чем это обернётся.

  3. Получается, льготная ипотека - это как скидка на товар, который тут же подорожал на её размер? Деньги есть, а выгода куда-то ушла 😅

  4. Именно так и случилось.

  5. Ещё один нюанс: при разрыве цен в 61,6% залоговая стоимость вторичного жилья, которое часто выступает обеспечением по ипотеке, оказывается существенно ниже суммы кредита на новостройку, что повышает кредитный риск банков в случае дефолта заёмщика

  6. Тут всё взаимосвязано, поэтому так происходит.

  7. Взаимосвязь в том, что владелец вторички не может получить за неё сумму, достаточную для первого взноса по новостройке - это ещё больше замыкает круг платёжеспособных покупателей на первичке

  8. Цена вторички не останется постоянной, будет подтягиваться вслед за первичкой, но владельцу первой это мало поможет. Это тоже разгоняет ипотечную задолженность, которая достигла колоссальной величины.

  9. Да, эти 61,6% разрыва между первичкой и вторичкой - отличный маркер, что льготная ипотека в итоге сыграла против покупателей😕

  10. Ну, хоть что-то растёт быстрее цен на новостройки